Lunes 25 Sep 2017
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Consejos para el arrendamiento de viviendas PDF Imprimir E-mail

 

01EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 

Es el documento en el que se regula la relación contractual entre el inquilino (arrendatario) y el propietario (arrendador), por lo que es conveniente que conste por escrito y que contenga al menos los datos de inquilino y propietario, la duración del contrato, la renta y aquellos otros pactos que se consideren convenientes. En cualquier caso es recomendable que se asesore con su abogado de confianza antes de firmar.

 

02LA FIANZA 

Consiste en el importe de un mes de renta que debe entregar el inquilino al propietario en metálico y que le será devuelta cuando acabe el contrato salvo que se hayan producido desperfectos, que se descontarán del total. Hasta que no pasen cinco años el importe de la fianza no se puede aumentar debido a su actualización. Es importante saber que la fianza no puede quedársela el propietario sino que ha de entregarla en el organismo que designe cada comunidad autónoma. Además de la fianza el propietario puede pedir otras garantías como por ejemplo un aval o la contratación de un seguro.

Una vez extinguido el contrato el propietario dispone del plazo de un mes desde que el inquilino le entregue las llaves para devolver la fianza, ya que si no habrá de pagarle el interés legal.

03

LA RENTA 

El importe de la renta puede negociarse, y si no se dice nada al respecto ha de pagarse cada mes en los primeros siete días, teniendo en cuenta que en ningún caso podrá el propietario exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Salvo que se acuerde otra cosa el pago ha de hacerse en efectivo y en la propia vivienda, si bien lo habitual es que se realice por domiciliación bancaria o ingreso en cuenta, valiendo como justificante el recibo bancario. 

04

ACTUALIZACION DE LA RENTA

La renta se actualiza durante los 5 primeros años de duración del contrato según el Índice General de Precios al Consumo (IPC), mediante una sencilla operación matemática: multiplicando el importe de la renta por el porcentaje de IPC del mismo mes en el que se celebró el contrato. La nueva cantidad se pasará al inquilino a partir del mes siguiente. 

05

LA DURACIÓN DEL CONTRATO

Será la que las partes acuerden y si no se dice nada la duración mínima del contrato es un año; a partir de entonces el propietario tendrá que prorrogar obligatoriamente el contrato hasta los cinco años a no ser que el inquilino quiera marcharse antes, avisando al propietario con 30 días de antelación. El propietario sólo podrá negarse a prorrogar el contrato hasta los cinco años en caso de que necesitara la casa para sí y lo hubiera indicado en el contrato. Si pasados cinco años ambas partes no manifiestan que desean dar el contrato por terminado éste se prorrogará anualmente otros tres años más. 

06

LOS GASTOS

Es posible pactar por ambas partes que los gastos generales y los servicios del edificio, así como los impuestos que graven directamente el piso, sean a cargo del propietario. Esta cantidad debe estar claramente fijada en el contrato. Los servicios que tengan contador individual (electricidad, gas, agua) debe pagarlos el inquilino.

07

REPARACIONES Y OBRAS DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA

Si hay que hacer pequeñas reparaciones por el uso normal de la vivienda las debe pagar el inquilino, mientras que aquellas que sean necesarias para conservar la vivienda son de cuenta del propietario salvo que las haya causado el inquilino. Si se produce una avería urgente y lo paga el inquilino podrá después exigir al propietario el importe que haya pagado. Si las obras no pueden esperar a que se vaya el inquilino éste habrá de soportarlas, teniendo derecho a indemnización si duran más de 20 días.

08

OBRAS DE MEJORA

Puede que el propietario estime necesario llevar a cabo obras de mejora, aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes, que si no pueden retrasarse hasta que acabe el contrato tiene que soportarlas el inquilino. El propietario tendrá que avisar tres meses antes y el inquilino podrá decidir si quiere marcharse en el plazo de un mes.

09

SUBARRIENDO O CESIÓN INCONSENTIDA

La cesión del contrato se produce cuando el inquilino transmite sus derechos y deberes a una tercera persona, para lo que es preciso el consentimiento por escrito del propietario. También se da el caso frecuente de que al ir a alquilar, quien vaya a alquilar el piso sea al actual inquilino y nos proponga arrendar una habitación con el uso de zonas comunes, por ejemplo, al tratarse de estudiantes: en ese caso se trataría de un subarriendo, que igualmente ha de ser parcial, no de todo el piso, y necesita permiso por escrito del propietario. Es importante saberlo para que no se produzca una situación irregular, evitando así que el propietario pueda echar al inquilino subarrendado en cualquier momento.

10

EXTINCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO

El contrato se puede extinguir por incumplimiento de obligaciones tanto del inquilino como del propietario.

CAUSAS DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL INQUILINO:

Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato.

Falta del pago de la fianza o de su actualización.

Subarriendo o cesión no consentidos.

Realización de daños intencionadamente o de obras no permitidas.

Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Destinar la vivienda a otro uso que no sea la residencia.

CAUSAS DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL PROPIETARIO:

La no realización de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buenas condiciones y la realización de perturbaciones en la utilización de la vivienda.

 

Abogados arrendamiento de viviendasapuesta por el asesoramiento previo a la hora de formalizar su contrato de arrendamiento, ya sea como arrendador o como arrendatario. Consultenos.

 

Formularios, modelos y contratos

 

Modelo de contrato para arrendamientos de vivienda.

   

Legislación

 

 1.  Ley de la Propiedad Horizontal

 2.  Ley Orgánica 15/1999 Proteccion de Datos de Carácter Personal

 3.  Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.

 4.  Ley 11/1986, de 20 de marzo, de Patentes.

 5.  Ley 17/2001 de 7 de diciembre de marcas.

 6.  Ley 3/2008, de 23 de diciembre. Relativa al derecho de participación en beneficio del autor de una obra de arte original.

 7.  Real Decreto Legislativo, 1/1996, de 12 de abril. Ley de Propiedad Intelectual.  

 8.   Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses.

 9.  Orden HAP/2662/2012, de 13 de diciembre, por la que se aprueba el modelo 696 de autoliquidación, y el modelo 695 de solicitud de devolución por solución extrajudicial del litigio y por acumulación de procesos, de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social y se determinan el lugar, forma, plazos y los procedimientos de presentación.