APLAZAMIENTO DEL PAGO DE LA RENTA ARRENDATICIA DE VIVIENDA HABITUAL CON MOTIVO DEL CORONAVIRUS

Una de las medidas sociales adoptadas, frente al escenario provocado por el Coronavirus en nuestro país, ha sido la moratoria de la deuda arrendaticia, que no es otra cosa que el aplazamiento del pago de la renta del alquiler.

Dicha medida ha sido acordada por el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo. Concretamente en su artículo 3, que establece textualmente que “Se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, desde este artículo y hasta el artículo 9, ambos incluidos.”

El Real Decreto Ley 11/2020 diferencia las medidas a aplicar para los arrendamientos de vivienda habitual dependiendo de quién sea el arrendador.

1. Si el arrendador es un gran tenedor, empresa o entidades públicas de vivienda.

Establece el artículo 4 del RD Ley que el arrendatario, en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar al arrendador, en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor del RD Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta; siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial no se hubiera producido previamente por acuerdo de ambas partes.

Una vez solicitado dicho aplazamiento por el arrendatario, el arrendador comunicará, en el plazo de 7 días laborables, su decisión optando entre las siguientes alternativas:

  • Reducir un 50% la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si fuera necesario con motivo del COVID-19, con un máximo de 4 meses, en todo caso. 
  • Una moratoria de la renta arrendaticia, sin ninguna penalización, que se aplicará de forma automática durante el estado de alarma y las mensualidades siguientes, si fuera necesario, sin que pueda superar dicho plazo los 4 meses indicados. 

Dichas cuotas aplazadas se fraccionarán durante al menos tres años, una vez terminado el aplazamiento, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. 

2. Si el arrendador NO ES un gran tenedor, empresa o entidades públicas de vivienda.

Cerca del 85% de propietarios de una vivienda en arrendamiento son personas físicas y pequeños propietarios. En dichos casos, de conformidad con el artículo 8 Real Decreto Ley, el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar al arrendador, en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor del RD Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta; siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial no se hubiera producido previamente por acuerdo de ambas partes.

Una vez solicitado dicho aplazamiento por el arrendatario, el arrendador comunicará, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento que acepta o, en su caso, las alternativas oportunas.

El arrendador NO SE ENCUENTRA OBLIGADO A ACEPTAR las medidas solicitadas o propuestas por el arrendatario. Por lo que si el arrendador NO ACEPTARE NINGÚN ACUERDO sobre dichas cuestiones, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación recogidas en el artículo 9 del RD Ley.

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A este respecto es necesario aclarar ciertos términos y cuestiones que deben determinarse con precisión para evitar posibles valoraciones subjetivas al respecto.

¿Qué arrendadores son considerados grandes tenedores y por ende sus arrendatarios tendrían acceso a las medidas establecidas en el artículo 4 del RD Ley?

Se considerará gran tenedor, a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, una superficie construida de más de 1.500m2.

¿Qué se entiende por situación de vulnerabilidad económica?

El artículo 5 del RD Ley establece todos y cada uno de los requisitos que debe reunir una persona para que sea considerada en situación de vulnerabilidad económica. Estos son:

1. Que la persona pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada con motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

  • Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM*).
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 64 años miembro de la unidad familiar. 
  • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  • En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de 5 veces el IPREM.

*El IPREM se encuentra fijado actualmente en 537,84 Euros mensuales, a falta de que se materialice la subida acordada a finales de 2019, en cuyo caso se elevaría a 548,60 Euros mensuales.

2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por “gastos y suministros básicos” el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario. 

Establece el art. 5.3 del RD Ley 11/2020 que en ningún caso se entenderá que concurre esta situación de vulnerabilidad económica cuando el arrendatario o persona que compongan la unidad familiar que habita la vivienda arrendada, sea a su vez propietaria o usufructuaria de la totalidad, excluyendo a los propietarios de una parte alícuota de alguna vivienda en España. Salvo que acredite la no disponibilidad de la misma u otro motivo justificado, como la inaccesibilidad debido a persona discapacitada de la unidad familiar.

¿Cuándo ha entrado en vigor el RD Ley y cuándo comenzaría el plazo de 3 meses?

El plazo de 3 meses que marca el RD Ley para solicitar por parte del arrendatario las medidas de ayuda arrendaticias solicitadas, comenzará el día 2 de abril de 2020, día en que ha entrado en vigor el RD Ley y por ende, finaliza dicho plazo el 2 de julio de 2020. 

¿Qué se entiende por unidad familiar?

En virtud del artículo 5.2 del RD Ley se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que resida en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que resida en la vivienda. 

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CONCLUSIÓN: El inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, dentro de los tres primeros meses a contar desde la entrada en vigor del RD Ley 11/2020, podrá solicitar a su arrendador la moratoria y, en su caso, la condonación de la deuda arrendaticia. Si bien, mientras que si el arrendador es un gran tenedor, éste estará obligado en el plazo de 7 días laborables máximo, a elegir entre alguna de las medidas del artículo 4.2 del RD Ley; en el caso de que se trate de un arrendador pequeño tenedor, tal y como sucede en la mayoría de arrendamientos, dependerá del arrendador el que se acuerde un aplazamiento o condonación, pues éste NO SE ENCUENTRA OBLIGADO A ELLO, y en consecuencia, ante el caso de negativa por parte del arrendador a adoptar alguna medida, el arrendatario se verá abocado a solicitar, como último recurso, la ayuda transitoria de financiación recogidas en el artículo 9 del RD Ley 11/2020.